肇庆天宁广场营商环境分析[转帖]

聿光

肇庆市天宁广场位于天宁路和建设路交汇点，由新长江房产实业有限公司开发承建，主体楼高16层，商场部分外观2层，其余部分为住宅。商场部分设计为四层：负一层面积3605平方米，首层面积10509平方米，两翼夹层面积2049平方米，二层面积10524平方米，整体管理者是肇庆市天宁广场物业管理有限公司。

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一、现状概述

天宁广场于2001年11月2日落成并开张营业，同时开张营业的有肇庆市天贸南大百货有限公司，京华美食广场等两间公司。

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当初的计划是：以两间旗舰公司作为引领，支撑整个广场，吸引人流，逐渐吸收中小商家，最后达到完全出租的目的。

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这也是一般购物广场常用的运营方法，成功的范例有广州的天河城（天河城以天贸南大和吉之岛为主导，吸引其他商户进驻，走中高档路线，以白领阶层为主要消费对象）。而天宁广场初始也以天河城为模仿对象，以优惠条件吸引广州天贸南大前来设立百货公司。

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然而，在商业经营领域，单纯地模仿是危险的，肇庆天贸南大走中高档经营路线，并不切合肇庆当地市场的实际。无论从人口总量或者是消费能力上计算，都不足以支撑其正常经营。这是导致其后来关闭的主要原因。

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从外部环境分析，天宁广场是天宁路上第二家开业的综合性大型商场。众所周知，第一家开业的是好世界购物中心，这是一家综合性的购物中心，集百货、服装、超市、家电、美食、书城、旅业于一体，是当之无愧的肇庆商业地产旗舰。

当时能和好世界的百货、服装板块抗衡一阵子的也只有天贸南大了。而坐落在天宁广场之后的新城市广场、天福广场和天南广场的商场部分至今仍大量空置就可见肇庆的新商业轴心的确已经发生了偏移。

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2002年5月，天宁广场负一层家电商场撤除，成立天宁电脑城。其后，天宁电脑城成为继京华美食广场之后又一主力商业。

继家电商场撤场以后，同年底，首层的天贸南大也陆续撤销，留下大片空铺。稍后有家私、鞋城开设，因品牌不够知名，权当填充。

二楼在天宁广场开张之时曾开有不少商铺，但在天贸南大撤场后都纷纷迁到首层，有的干脆结业，最后只有寥寥几家在当道的商铺在勉强营业。自此之后，二层除了京华美食外，其余部分大都闲置。直至2003年1月，手机城在二楼开业，二楼才开始有点人气，零星吸引周边的商铺开业。

二、问题简析

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天宁广场自今仍找不出一个适合的解决方案，原因是多方面的。主要归结为几点：

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1． 物业业主太多。天宁广场不是纯粹的商业地产，开发商的初衷是开发地产——售铺——获利。发展商至今留有三成以上的商铺也只想待价而沽，由始至终缺乏统一系统的策划和管理。当年销售出去的商铺现在各自为政，租金价格因人而异，对于大品牌进驻的条件谈判极为不利。因空置太久，很多业主对开发商积怨太深，演变成为对入驻工作的多般刁难或置之不理。

2． 运营成本太高。天宁广场商场部分采取中央冷气系统，加上照明用电，其费用分摊到经营者头上，在人流量不多，生意不十分好的天宁广场显得格外昂贵。还有其他的例如物业管理费、自用水电费等，商家要有一定的承受能力。

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3． 建筑结构不好。最初是每铺一间隔，在好世界敞开式经营的对比下，显得档次不够。其后已经将间隔拆除，但已经错失觅租机会。

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4． 物业管理混乱。作为天宁广场物业管理有限公司，其角色定位不明确，因其又是最大的业主，又是物业管理者，在实际经营中与其他中小业主有利益上的冲突。

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5． 整体策划失调。综观目前肇庆市面的几大商业广场，好世界是综合性的商场，新一佳以超市为专，天宁广场开业之初皆涉及上述类别，直到电脑城、手机城开业，才渐渐明确以数码产品为主导。但对于整个广场而言，单凭数码板块和美食板块并不足以支撑。

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三、优势简析

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作为一幢大型的商住物业，天宁广场目前虽然有诸多因素困扰着大小业主和经营商家，但就其在城市商业中心带的地位依然具有很大的发展潜力。

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1．地理位置优势。继时代广场开工建设以后，应该说，围绕牌坊广场地段为中心，南至好世界地段的十字路口周围，一个哑铃状的新商业带已经形成。天宁广场在这个商业带的地理位置其实并不算差。

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2．商场格局可塑。经过陆陆续续的改建，商场内基本已经将玻璃隔墙拆除，虽然改建的成本不少，但对长远来说，这是必要投资。

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3．资源整合工作。针对业主众多的弊端，影响投资谈判的进度和经营成本，这是需要物业公司协调的重点工作。

4． 知名品牌进驻。天宁广场在市民中的口碑较差，若想重新树立新形象，必然费力，若求捷径，应以大型知名品牌进驻为首要，否则仍让大小商户自由租赁，势单力弱，一盘散沙，一样难成气候。

四、解决方案(略) * i+ O: B' s, z3 g# }. h! t5 @: ?5 a来源http://www.jtdnc.com/bbs/dispbbs.asp?boardID=21&ID=149&page=1

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（关注社会，感受商业）

winnie

路过。。。。