开发商跑了咋办房产证 律师支招通过诉讼曲线拿证

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问题 , c. J# t4 Q' k7 c8 W0 o9 Z) H/ A 买房的血汗钱岂能打水漂? ) S1 S- }3 z ^! m) Y! i- f1 ^4 ?) u

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外地来京打工的小王经过打拼和努力，几年来有了一笔积蓄，于是决定买套商品房过稳定的生活，彻底结束到处租房的漂泊经历。由于小王是外来户口，根据当时的政策，他要为此多付几千元钱。于是，小王就同早年来此打工并已落户的姐姐商量，用她的名义买房，而由小王支付全部购房款。 2 _3 c7 _- } D% G6 o ! w' _: n0 r& R R+ K 对这一提议，小王的姐姐完全同意。于是，小王就用他姐姐的名字，以按揭方式，同开发商办理了房屋买卖合同。合同签订后，小王如约交纳了20％的首付款，同时向银行办理抵押贷款。开发商也如约交付了房屋。 ; x6 [& j+ L6 w! s2 S8 | ; O4 j! v! G3 m1 V" g4 j. R 然而，小王搬进新居后，开发商却迟迟不按约定办理房产证。小王坐不住了，经过打听才知道，原来开发商已经被工商管理局吊销了营业执照，法定代表人也不知去向。 % R1 V/ D c& C$ J $ x! b6 D' T3 c3 l: k% R; _6 A* C 小王一听顿时懵了，“我把辛辛苦苦打工挣来的所有血汗钱都投在了这房产上，要是没有房产证，岂不是这些钱全打了水漂儿！” ' A: S' E a( D% j 他急切想知道:“在这种情况下，我应该怎么做才能把房产证拿到手呢？另外，我还能把这房产变更到我自己的名下吗？” 7 s; x J, K: D 值班律师解答：北京市尚格律师事务所贾昆明律师 & s' d% W, C6 @/ P9 N8 U9 ~+ g * ] U0 B( `2 g4 ~# @4 w 通过诉讼“曲线”拿证 ' X# b; @ D0 X 6 Y: J% W# h% O. N- @! i$ {6 C 如何拿到房产证？在没有开发商的情况下，小王可以先办理房屋所有权转移登记。 $ @/ H, O) K4 i 0 k0 ?3 p4 H/ j g* V 根据《城市房屋权属登记管理办法》第九条的规定:房屋权属登记分为:总登记；初始登记；转移登记；变更登记；他项权利登记；注销登记。而小王的情况属于第一款第三项，即“转移登记”。 8 {5 i6 P& J0 N, ~4 r 办理房屋所有权转移登记，需要经过受理、审查、决定、告知4个阶段。 $ G; s( F- R: w# u$ {0 ~3 p . k3 _' C/ z) V* O) P 办理过程中需要开发商配合，共同递交申请书以及提供提交相关材料。而现在开发商已经被工商管理局吊销了营业执照，法定代表人也不知去向，所以小王只能以其姐姐的名义，通过仲裁或诉讼，来获得法院出具的《协助执行通知书》这样一个法律文件，代替开发商来办理房产证。 , B) e: H4 K! c6 A 在房屋购买合同中，有一个解决争议的条款，这一条款有两个选项，一是诉讼，二是仲裁，签订合同时只能选择其一。 . A I6 w5 v3 T3 J6 `1 i% E 小王签订房屋买卖合同时，如果选择诉讼，那就只能通过诉讼解决；如果选择了仲裁，那就只能通过仲裁解决。 + r. S. a6 w" z c2 F H( X& v 由于开发商目前只是被吊销执照，其法人地位没有消失，只是民事权利受到一定的限制，但不影响其成为在诉讼过程中的被告及仲裁过程中的被申请人地位。诉讼或仲裁请求，就是要求开发商协助办理权属登记即可。 3 `. L7 \& T2 p/ m% \1 e& X # a3 k+ C, M+ I# b 如果小王出面进行诉讼或仲裁，还要有他姐姐的授权委托书。 7 J) J7 W3 G1 X+ g 通过诉讼或仲裁，获得生效的判决书或裁决书，之后可到所辖法院执行庭申请执行，法院会向小王出具《协助执行通知书》。该通知书中已经载明被执行房屋的权利人(即小王姐姐)的姓名、商品房买卖合同号、项目名称、坐落、部位、面积等，执行人员姓名及联系方式。 : E; y! X, b8 h, l9 w 有了《协助执行通知书》，小王就可以带着房屋买卖合同、本人身份证、其姐姐的身份证及授权委托书、契税完税证明，到所辖房屋权属管理部门办理房产证了。 　　如何将该套房产变更到小王自己名下？ 2 t. |: S; T7 o$ p2 h/ @4 R : u7 I9 s1 c0 N4 c L! C 有两种方法:一是以小王姐姐的名义向开发商提出退房申请，然后再以小王的名义同开发商签订房屋买卖合同，这样到手的房产证上的名字就是小王了。但由于开发商已经被工商局吊销了营业执照，所以这个方法就行不通了。 第二种方法是以小王姐姐的名义将房产证办好，然后以赠与或买卖方式，将房产证办理到小王的名下。 / R, w+ O' G" e8 ^ Z4 R. o 8 q& f% a% S1 ?% u3 e) k　　法律速答 # N' p9 G, P: R. E ) L' ?. O, s% L" C1 e" Y 1、解除劳动合同问:我1989年参加工作，单位由事业改为企业，签的是长期劳动合同。现在我和单位协商解除劳动合同，单位应该给我补偿多少？按2008年新《劳动合同法》如何计算？ , {, d% G Q- X: v: | 答:按新的《劳动合同法》规定，经济补偿金按劳动者在本单位工作的年限，每满1年支付1个月工资的标准，向劳动者支付。6个月以上不满1年的，按1年计算；不满6个月的，向劳动者支付半个月工资的经济补偿。本条所称“月工资”，是指劳动者在劳动合同解除或者终止前12个月的平均工资。 2、缴纳社会保险问:如果我不打算再缴纳社会保险，可以要回已经交过的钱吗？ 4 Z/ a+ ~* M) H9 \0 v0 O# O( \% q 答:到了法定退休年龄时，可以要回。 7 W' Q- _4 H; K2 n ! F- v# [- G6 Q- A; @ 3、集体土地建房问:我住在北京，看中外地县城的一套房子，该房已办理土地证和房产证。可是土地证上写的是集体土地，请问这房子可以买卖吗？是否可抵押贷款？ ; C+ ~, [, |5 y 答:依据目前的法律，在农村集体土地上所建的房屋，是不办理房产证的，只有宅基地使用权证。该土地不能买卖，房屋只能在本集体组织范围内买卖。 3 Q) g3 O9 N0 G6 F% n1 K 4、门卫开箱检查问:每天下班，单位门卫都会打开我们自备车的后备厢进行检查，这样做是对我们的侵权吗？如果属于违法行为，我们该如何做？ 3 U" }( C u4 u+ V2 z* v 1 ]8 M6 x0 ]1 K) q W2 g 答:门卫无权检查你们的私人物品，若怀疑你们夹带单位财物，可以报警处理。如果门卫要强行检查，你可以打电话报警。(北京市盛峰律师事务所李松律师解答)（林靖）