开发商跑了咋办房产证 律师支招通过诉讼曲线拿证

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问题 买房的血汗钱岂能打水漂? : H, T+ Q& D6 ?: q

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外地来京打工的小王经过打拼和努力，几年来有了一笔积蓄，于是决定买套商品房过稳定的生活，彻底结束到处租房的漂泊经历。由于小王是外来户口，根据当时的政策，他要为此多付几千元钱。于是，小王就同早年来此打工并已落户的姐姐商量，用她的名义买房，而由小王支付全部购房款。 # ?% N: {4 y% A: h9 g; n# O- G , M9 B; m$ j7 V. J+ [; i 对这一提议，小王的姐姐完全同意。于是，小王就用他姐姐的名字，以按揭方式，同开发商办理了房屋买卖合同。合同签订后，小王如约交纳了20％的首付款，同时向银行办理抵押贷款。开发商也如约交付了房屋。 8 d9 f) `: G5 p6 d1 N 然而，小王搬进新居后，开发商却迟迟不按约定办理房产证。小王坐不住了，经过打听才知道，原来开发商已经被工商管理局吊销了营业执照，法定代表人也不知去向。 小王一听顿时懵了，“我把辛辛苦苦打工挣来的所有血汗钱都投在了这房产上，要是没有房产证，岂不是这些钱全打了水漂儿！” 1 R0 P8 o* G; y 他急切想知道:“在这种情况下，我应该怎么做才能把房产证拿到手呢？另外，我还能把这房产变更到我自己的名下吗？” 5 f! X0 C& F/ @- c6 C 3 U! l. Y9 T; n) X9 b! g) s9 k 值班律师解答：北京市尚格律师事务所贾昆明律师 通过诉讼“曲线”拿证 3 r5 H$ z! F1 O( W& Y/ M3 I G& s ; n1 R, J2 l0 l! |9 k3 t: q& I$ l 如何拿到房产证？在没有开发商的情况下，小王可以先办理房屋所有权转移登记。 根据《城市房屋权属登记管理办法》第九条的规定:房屋权属登记分为:总登记；初始登记；转移登记；变更登记；他项权利登记；注销登记。而小王的情况属于第一款第三项，即“转移登记”。 办理房屋所有权转移登记，需要经过受理、审查、决定、告知4个阶段。 " T+ h: i. J4 s1 c8 x5 G: `, H 6 t) q+ t7 t5 { S 办理过程中需要开发商配合，共同递交申请书以及提供提交相关材料。而现在开发商已经被工商管理局吊销了营业执照，法定代表人也不知去向，所以小王只能以其姐姐的名义，通过仲裁或诉讼，来获得法院出具的《协助执行通知书》这样一个法律文件，代替开发商来办理房产证。 # s- g Q0 g4 q+ v * b2 L3 P! l- r 在房屋购买合同中，有一个解决争议的条款，这一条款有两个选项，一是诉讼，二是仲裁，签订合同时只能选择其一。 % Q, B4 Y$ _: l ( {# }$ C$ y7 P 小王签订房屋买卖合同时，如果选择诉讼，那就只能通过诉讼解决；如果选择了仲裁，那就只能通过仲裁解决。 ' Q. }7 g- R; p0 | 由于开发商目前只是被吊销执照，其法人地位没有消失，只是民事权利受到一定的限制，但不影响其成为在诉讼过程中的被告及仲裁过程中的被申请人地位。诉讼或仲裁请求，就是要求开发商协助办理权属登记即可。 4 Y8 ] X) _# O9 Z4 i0 J9 N2 ^, l 如果小王出面进行诉讼或仲裁，还要有他姐姐的授权委托书。 6 b2 b( t. s$ p: U- O& U0 p , _" j& I! D- r4 E 通过诉讼或仲裁，获得生效的判决书或裁决书，之后可到所辖法院执行庭申请执行，法院会向小王出具《协助执行通知书》。该通知书中已经载明被执行房屋的权利人(即小王姐姐)的姓名、商品房买卖合同号、项目名称、坐落、部位、面积等，执行人员姓名及联系方式。 4 D# R8 Q$ X: ] 有了《协助执行通知书》，小王就可以带着房屋买卖合同、本人身份证、其姐姐的身份证及授权委托书、契税完税证明，到所辖房屋权属管理部门办理房产证了。 4 m5 B/ T2 e) j( ^$ @4 ]$ o& D　　如何将该套房产变更到小王自己名下？ - L3 U* Z \4 M( k( a 有两种方法:一是以小王姐姐的名义向开发商提出退房申请，然后再以小王的名义同开发商签订房屋买卖合同，这样到手的房产证上的名字就是小王了。但由于开发商已经被工商局吊销了营业执照，所以这个方法就行不通了。 第二种方法是以小王姐姐的名义将房产证办好，然后以赠与或买卖方式，将房产证办理到小王的名下。 % k! ~: W5 S% |; `7 [" e4 K: t ' T9 x/ v# v S; \6 B: f　　法律速答 & a) _0 d" b" n8 q" b4 J . g' e$ G' W4 w: D3 f. [ 1、解除劳动合同问:我1989年参加工作，单位由事业改为企业，签的是长期劳动合同。现在我和单位协商解除劳动合同，单位应该给我补偿多少？按2008年新《劳动合同法》如何计算？ A5 n- H. J$ ^+ w+ h K 答:按新的《劳动合同法》规定，经济补偿金按劳动者在本单位工作的年限，每满1年支付1个月工资的标准，向劳动者支付。6个月以上不满1年的，按1年计算；不满6个月的，向劳动者支付半个月工资的经济补偿。本条所称“月工资”，是指劳动者在劳动合同解除或者终止前12个月的平均工资。 2、缴纳社会保险问:如果我不打算再缴纳社会保险，可以要回已经交过的钱吗？ " ^' [0 W4 T# M! r5 W1 W: o; D7 c 1 e N' L) f! w& B6 w 答:到了法定退休年龄时，可以要回。 6 Z- v6 ^1 F# y0 ]- C, b 3、集体土地建房问:我住在北京，看中外地县城的一套房子，该房已办理土地证和房产证。可是土地证上写的是集体土地，请问这房子可以买卖吗？是否可抵押贷款？ - ] k' I0 Y- g; U' W% ^4 U 答:依据目前的法律，在农村集体土地上所建的房屋，是不办理房产证的，只有宅基地使用权证。该土地不能买卖，房屋只能在本集体组织范围内买卖。 & d- ^! _' |1 P9 h) C# p 4、门卫开箱检查问:每天下班，单位门卫都会打开我们自备车的后备厢进行检查，这样做是对我们的侵权吗？如果属于违法行为，我们该如何做？ * z* f* ?8 {$ h, P3 F5 ]7 A7 ? 3 C/ w% ^* W' }0 ] 答:门卫无权检查你们的私人物品，若怀疑你们夹带单位财物，可以报警处理。如果门卫要强行检查，你可以打电话报警。(北京市盛峰律师事务所李松律师解答)（林靖）